Với một điểm bán bánh mì, tiền thuê thường chiếm tám tới mười lăm phần trăm doanh thu. Giảm được một phần trăm giá thuê là tăng gần mười phần trăm lợi nhuận ròng. Ít khoản nào cho đòn bẩy như vậy.
Chuẩn bị trước khi đàm phán
Khảo sát giá thuê của các mặt bằng tương tự. Bạn cần biết giá thị trường trước khi ngồi vào bàn.
Hỏi xem mặt bằng đã trống bao lâu. Trống lâu thì chủ nhà mềm hơn.
Tìm hiểu vì sao người thuê trước nghỉ. Thông tin rất giá trị.
Luôn có ít nhất một phương án thay thế. Đòn bẩy mạnh nhất trong mọi cuộc đàm phán.
Tính trước mức giá tối đa bạn chấp nhận được. Dựa trên điểm hoà vốn.
Chuẩn bị hồ sơ giới thiệu về mô hình. Chủ nhà yên tâm hơn với người thuê nghiêm túc.
Nêu rõ bạn thuộc hệ thống nhượng quyền. Tăng độ tin cậy.
Đừng thể hiện quá thích mặt bằng. Mất lợi thế đàm phán.
Đi xem vào nhiều thời điểm trong ngày. Và cả ngày mưa.
Chụp ảnh hiện trạng. Bằng chứng khi bàn giao và khi trả lại.
Mời thợ đi xem cùng. Đánh giá chi phí cải tạo.
Không vội vì sợ mất mặt bằng. Sợ mất là yếu thế.
Các điều khoản cần thương lượng
Giá thuê. Luôn có không gian, nhất là với mặt bằng trống lâu.
Miễn tiền thuê trong thời gian sửa chữa. Một tới hai tháng là yêu cầu hợp lý và thường được chấp nhận.
Số tháng tiền cọc. Ba tháng là thông lệ, sáu tháng là quá nhiều.
Mức tăng giá tối đa mỗi năm. Điều khoản quan trọng nhất sau giá, đừng để mở.
Thời hạn thuê đủ dài. Ít nhất ba năm để hoàn vốn đầu tư.
Quyền ưu tiên gia hạn. Tránh bị đuổi khi cửa hàng vừa đông khách.
Quyền chuyển nhượng hợp đồng. Lối thoát nếu bạn muốn sang quán.
Ai chịu chi phí sửa chữa lớn. Chống thấm, điện, nước.
Ai chịu chi phí nâng công suất điện. Khoản không nhỏ.
Quyền sử dụng vỉa hè và chỗ để xe. Ghi rõ trong hợp đồng.
Quyền treo bảng hiệu. Kích thước và vị trí.
Điều kiện chấm dứt sớm từ hai phía. Công bằng cho cả hai.
Kiểm tra pháp lý mặt bằng
Yêu cầu xem sổ đỏ hoặc giấy tờ sở hữu. Ký với người không có quyền cho thuê là mất trắng.
Kiểm tra người ký có phải chủ sở hữu không. Nếu là người đại diện thì cần giấy uỷ quyền.
Kiểm tra nhà có đang thế chấp không. Ngân hàng siết nợ là bạn phải dọn đi.
Kiểm tra có tranh chấp thừa kế không. Hỏi hàng xóm và tổ dân phố.
Kiểm tra quy hoạch khu vực. Giải toả giữa hợp đồng là rủi ro thật.
Xác nhận công năng được phép kinh doanh ăn uống. Nhiều chung cư và khu dân cư cấm.
Hỏi ban quản lý nếu là chung cư. Quy định nội bộ có thể cấm mùi và giờ hoạt động.
Kiểm tra nhà có bị lấn chiếm hoặc vi phạm xây dựng không. Rủi ro bị cưỡng chế.
Kiểm tra tình trạng điện nước và thoát nước. Trước khi ký chứ đừng sau.
Công chứng hợp đồng. Chi phí nhỏ so với rủi ro.
Giữ bản gốc hợp đồng và mọi biên nhận. Cẩn thận.
Nhờ luật sư đọc nếu giá trị lớn. Một buổi tư vấn rất đáng.
Tiền cọc và thanh toán
Tiền cọc là khoản tiền bị khoá suốt hợp đồng. Tính vào vốn nhưng không sinh lợi.
Thương lượng giảm số tháng cọc. Ảnh hưởng trực tiếp tới vốn lưu động của bạn.
Yêu cầu biên nhận cho mọi khoản. Kể cả tiền cọc và tiền môi giới.
Ghi rõ điều kiện hoàn cọc. Và thời hạn hoàn.
Ghi rõ những khoản được trừ vào cọc. Tránh tranh cãi khi trả mặt bằng.
Chuyển khoản thay vì tiền mặt. Có chứng từ.
Thanh toán tiền thuê theo tháng hoặc theo quý. Trả cả năm là bất lợi cho dòng tiền.
Ghi rõ ngày thanh toán hằng tháng. Và mức phạt chậm nếu có.
Lập biên bản bàn giao hiện trạng. Kèm ảnh chi tiết.
Ghi rõ tài sản nào của chủ nhà. Và tình trạng của chúng.
Ghi rõ ai chịu chi phí trả lại hiện trạng khi hết hợp đồng. Khoản có thể lớn.
Mọi thoả thuận phải bằng văn bản. Hứa miệng không có giá trị.
Quan hệ với chủ nhà
Trả tiền đúng hạn tuyệt đối. Cách xây quan hệ tốt nhất và cũng đơn giản nhất.
Giữ mặt bằng sạch sẽ và không gây phiền hà. Chủ nhà quan tâm tới tài sản của họ.
Báo sớm khi có vấn đề cần sửa. Để nhỏ thành lớn là tốn cho cả hai.
Không tự ý thay đổi kết cấu. Xin phép bằng văn bản.
Giữ quan hệ tốt với hàng xóm. Khiếu nại về mùi và tiếng ồn tới tai chủ nhà.
Thăm hỏi dịp lễ Tết. Nét văn hoá vẫn có ý nghĩa ở Việt Nam.
Báo trước khi muốn gia hạn. Ít nhất ba tháng.
Thương lượng gia hạn sớm. Trước khi họ có người thuê khác.
Nếu kinh doanh tốt thì đừng khoe quá. Chủ nhà sẽ muốn tăng giá.
Nếu khó khăn thì nói thẳng. Nhiều chủ nhà sẵn sàng giãn hoặc giảm tạm thời.
Chủ nhà tốt là tài sản của cửa hàng. Giữ quan hệ đó.
Nhưng vẫn phải có mọi thứ bằng văn bản. Quan hệ tốt và hợp đồng chặt không mâu thuẫn nhau.
