Bạn có thể sửa thực đơn, đổi nhân viên, cải thiện dịch vụ. Vị trí thì không sửa được. Với một món mua nhanh như bánh mì, vị trí quyết định phần lớn kết quả, và đó là quyết định bạn phải làm đúng ngay lần đầu.
Tiêu chí cốt lõi
Lưu lượng người qua lại vào giờ cao điểm. Yếu tố số một với mô hình bán nhanh.
Khách phải dừng lại được. Lưu lượng cao mà không ai dừng thì vô nghĩa.
Chỗ để xe máy là yếu tố sống còn ở Việt Nam. Không có chỗ đậu là khách đi qua chứ không dừng.
Tầm nhìn từ đường. Bảng hiệu phải nhìn thấy từ xa và không bị che.
Hướng di chuyển buổi sáng. Bánh mì bán mạnh nhất vào bữa sáng, phải nằm trên đường đi làm.
Gần nguồn khách ổn định. Văn phòng, trường học, bệnh viện, khu công nghiệp, chung cư.
Không có dải phân cách chắn ngang. Khách chiều ngược lại không rẽ vào được.
Đường hai chiều tốt hơn đường một chiều. Gấp đôi lượng khách tiềm năng.
An toàn và sáng vào buổi tối. Nếu bán cả buổi tối.
Diện tích đủ cho mô hình. Kiosk cần ít, tiệm cần nhiều hơn.
Hạ tầng điện nước đáp ứng được. Kiểm tra trước khi ký.
Giá thuê dưới mười phần trăm doanh thu dự kiến. Ngưỡng an toàn.
Đo lưu lượng thật
Ngồi đếm người qua lại trong ít nhất ba ngày khác nhau. Một ngày thường, một ngày cuối tuần, một ngày mưa.
Đếm theo từng khung giờ. Sáu tới chín giờ sáng là khung quan trọng nhất với bánh mì.
Đếm riêng người đi bộ và người đi xe. Người đi xe chỉ dừng nếu có chỗ đậu.
Đếm số người thật sự dừng lại mua gì đó. Chỉ số quan trọng hơn lưu lượng.
Đếm khách vào các hàng ăn sáng xung quanh. Ước lượng thị trường thật.
Quan sát hướng di chuyển chính. Người ta đi từ đâu tới đâu.
Đếm vào cả ngày mưa. Doanh thu ngày mưa giảm rất mạnh.
Ghi số liệu thay vì dựa vào cảm giác. Cảm giác về một con phố thường sai.
Tính tỷ lệ chuyển đổi. Thường chỉ vài phần trăm người qua lại sẽ mua.
Nhân với giá trung bình để ước doanh thu. So với điểm hoà vốn.
So sánh với ít nhất ba vị trí khác. Không có gì để so thì không đánh giá được.
Dành ít nhất một tuần cho việc này. Đáng giá hơn mọi lời tư vấn.
Các loại vị trí
Mặt tiền đường lớn. Lưu lượng cao nhưng giá thuê cao và khó dừng xe.
Mặt tiền đường nhánh gần đường lớn. Thường là lựa chọn cân bằng tốt nhất.
Trong hẻm lớn có đông dân. Giá thuê thấp, khách quen ổn định, nhưng cần thời gian xây.
Gần cổng trường học. Khách đông nhưng theo mùa và theo giờ, nghỉ hè là vắng hẳn.
Gần toà nhà văn phòng. Khách ổn định vào ngày thường nhưng cuối tuần vắng.
Gần bệnh viện. Khách đều đặn cả bảy ngày, nhóm khách tốt nhất về tính ổn định.
Gần khu công nghiệp. Lượng lớn vào giờ tan ca, nhưng nhạy cảm về giá.
Gần chợ. Lưu lượng cao vào buổi sáng.
Trong trung tâm thương mại. Chi phí cao, giờ hoạt động cố định, nhưng có lưu lượng đảm bảo.
Trong chung cư lớn. Khách ổn định, cạnh tranh ít, nhưng cần được ban quản lý cho phép.
Gần bến xe và ga. Khách vãng lai, không xây được khách quen.
Mỗi loại phù hợp với một mô hình khác nhau. Chọn theo gói bạn định làm.
Đánh giá đối thủ
Khảo sát mọi hàng bán đồ ăn sáng trong bán kính năm trăm mét. Đây là bán kính cạnh tranh thực tế.
Đếm khách của từng hàng. Để biết thị trường có đủ lớn không.
Ghi giá của từng hàng. Bạn sẽ phải cạnh tranh trong khung đó.
Ăn thử ở các hàng đó. Biết chất lượng để định vị.
Xem hàng nào đông nhất và vì sao. Vị trí, giá, chất lượng hay quan hệ.
Xem có hàng nào mới mở hoặc mới đóng không. Chỉ dấu về sức khoẻ thị trường.
Hỏi hàng xóm xung quanh về lịch sử khu vực. Ai đã từng mở và ai đã đóng.
Đánh giá bạn có gì khác biệt. Nếu giống hệt thì chỉ cạnh tranh được bằng giá.
Tìm ngách chưa ai phục vụ. Bánh mì chay, bánh mì buổi tối, bánh mì cho trẻ em.
Cẩn thận với khu vực đã có nhiều hàng đông khách. Vừa là dấu hiệu tốt vừa là dấu hiệu bão hoà.
Cũng cẩn thận với khu vực không có hàng nào. Có thể vì không có nhu cầu.
Đánh giá khách quan chứ đừng lạc quan. Đây là lúc cần lạnh lùng nhất.
Kiểm tra trước khi ký
Kiểm tra mặt bằng được phép kinh doanh ăn uống. Sai bước này là mất cả tiền cọc.
Kiểm tra giấy tờ sở hữu của người cho thuê. Ký với người không có quyền là mất trắng.
Kiểm tra quy hoạch khu vực. Bị giải toả giữa hợp đồng là rủi ro thật.
Kiểm tra công suất điện hiện có. Nâng công suất rất tốn kém.
Kiểm tra nước và thoát nước. Bếp cần cả hai.
Kiểm tra chỗ để xe có được phép sử dụng không. Vỉa hè có quy định riêng.
Hỏi vì sao người thuê trước nghỉ. Câu trả lời thường rất đáng giá.
Hỏi ban quản lý nếu là chung cư hoặc trung tâm thương mại. Nhiều nơi có quy định riêng.
Kiểm tra hàng xóm có phàn nàn về mùi không. Nguồn khiếu nại phổ biến.
Đàm phán miễn tiền thuê trong thời gian thi công. Yêu cầu hợp lý và thường được chấp nhận.
Chốt mức tăng giá thuê tối đa mỗi năm. Điều khoản quan trọng.
Hỏi bên nhượng quyền đánh giá vị trí. Nhưng vẫn tự kiểm chứng.
